記者調(diào)查：期房至現(xiàn)房需一兩年，需增值18%左右才能抵消“變現(xiàn)”成本上周，中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)在北京召開(kāi)了“商品房銷(xiāo)售模式研討會(huì)”，“是否應(yīng)當(dāng)取消期房預(yù)售”的爭(zhēng)論再次甚囂塵上。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所研究員易憲容提出“期房?jī)r(jià)格低是一種幻覺(jué)”的觀點(diǎn)。而此前的調(diào)查顯示，北京樓市的消費(fèi)者存在著一種普遍擔(dān)心，即取消期房預(yù)售后可能會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，或者享受不到購(gòu)買(mǎi)期房的合算。

　　那么，對(duì)于消費(fèi)者而言，購(gòu)買(mǎi)期房到底是不是真的合算？如果合算的話(huà)，到底有多合算？消費(fèi)者事實(shí)上很難以開(kāi)發(fā)商公布的低價(jià)買(mǎi)到理想的房子，這種現(xiàn)象被專(zhuān)家稱(chēng)之為“期房便宜是一種幻覺(jué)”。

　　揭秘」三招制造期房?jī)r(jià)低幻覺(jué)開(kāi)發(fā)商拋出起價(jià)、推出極少量特惠房、低價(jià)開(kāi)盤(pán)迅速調(diào)高；消費(fèi)者很難以開(kāi)發(fā)商公布的低價(jià)買(mǎi)到理想的房子一個(gè)較受業(yè)內(nèi)認(rèn)可的數(shù)字是，目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的期房?jī)r(jià)格比現(xiàn)房?jī)r(jià)格大概低10%－15%.也就是說(shuō)，如果一個(gè)樓盤(pán)現(xiàn)房階段的價(jià)格達(dá)到了每平方米1萬(wàn)元的話(huà)，那么它以期房開(kāi)盤(pán)時(shí)的價(jià)格則一般在每平方米8500元至9000元之間。

　　對(duì)于普通消費(fèi)者而言，這每平方米1000元－1500元的價(jià)差應(yīng)當(dāng)是一個(gè)巨大的誘惑。因?yàn)檫@意味著如果購(gòu)買(mǎi)100平方米的房子，購(gòu)買(mǎi)期房比購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房可以省下10萬(wàn)－15萬(wàn)元。于是，在這種簡(jiǎn)單算法的刺激下，許多人對(duì)購(gòu)買(mǎi)期房樂(lè)此不疲。

　　“但這其實(shí)是一種幻覺(jué)?！敝袊?guó)社會(huì)科學(xué)院金融所研究員易憲容10月26日接受記者采訪(fǎng)時(shí)再次強(qiáng)調(diào)，“道理很簡(jiǎn)單，因?yàn)橥票P(pán)計(jì)劃和價(jià)格是由開(kāi)發(fā)商全程操縱的，開(kāi)盤(pán)時(shí)期房的價(jià)格與后期變成現(xiàn)房時(shí)的價(jià)格雖然在數(shù)字上有差別，但兩者并不具有可比性?！睂?duì)此，一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，他認(rèn)同易教授的上述觀點(diǎn)。該負(fù)責(zé)人介紹，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)盤(pán)時(shí)的銷(xiāo)售策略都是大同小異的，雖然拋出一個(gè)較低的開(kāi)盤(pán)價(jià)，但并不意味著一般消費(fèi)者能夠以這個(gè)價(jià)錢(qián)買(mǎi)到想象中的房子。

　　“這里至少有三種情形，”這位在北京地產(chǎn)界從業(yè)多年的開(kāi)發(fā)商告訴記者，“一種是拋出起價(jià)，非常低，但這是樓層、朝向、戶(hù)型都不太好的房子價(jià)格，而大部分房子都要高于這個(gè)價(jià)格；第二種是推出極少量的開(kāi)盤(pán)特惠房，雖然價(jià)格低，但樓層、朝向等不太好，且數(shù)量極少，一般只有十套至二十套；第三種是低價(jià)開(kāi)盤(pán)但迅速上調(diào)價(jià)格。”“開(kāi)盤(pán)時(shí)以7000元/平方米買(mǎi)到一套位置不好的期房，跟兩年后以8000元/平方米買(mǎi)到一套位置很好的現(xiàn)房，你用什么標(biāo)準(zhǔn)來(lái)比較房?jī)r(jià)哪個(gè)低哪個(gè)高呢？”易憲容反問(wèn)記者。

　　如此看來(lái)，盡管開(kāi)盤(pán)價(jià)格低但消費(fèi)者事實(shí)上很難以開(kāi)發(fā)商公布的低價(jià)買(mǎi)到理想的房子，這種現(xiàn)象被形容為“期房便宜是一種幻覺(jué)”，似乎合情合理。

　　計(jì)算：期房“變現(xiàn)”成本高單價(jià)8000元的50平方米期房，需在兩年內(nèi)漲1500元/平方米才比買(mǎi)現(xiàn)房合算，北京大部分樓盤(pán)不易實(shí)現(xiàn)這一漲幅調(diào)查顯示，許多消費(fèi)者選擇購(gòu)買(mǎi)期房的原因是認(rèn)為期房的價(jià)格比現(xiàn)房低。事實(shí)上，對(duì)于期房購(gòu)買(mǎi)者而言，他們真正期待的是，從購(gòu)買(mǎi)到入住的這段時(shí)間內(nèi)，房產(chǎn)的增值能夠抵消或大于因等待入住而形成的支出。如果前者尚不足以抵消后者，那么購(gòu)買(mǎi)期房事實(shí)上便沒(méi)有多大意義了。

　　以一套成交價(jià)8000元/平方米、建筑面積50平方米的期房為例，假定從交款到交房尚需兩年。那么，從交款開(kāi)始到入住的兩年時(shí)間內(nèi)，購(gòu)買(mǎi)者需要為等待這套房子“變現(xiàn)”付出多少成本呢？假定這套房子已經(jīng)取得銀行8成20年的商業(yè)按揭貸款，那么，按等額本金還款法計(jì)算，業(yè)主兩年內(nèi)共需支付貸款利息共約35000元。對(duì)于第一次購(gòu)房的業(yè)主來(lái)講，入住前兩年的房租也應(yīng)當(dāng)算作等待所購(gòu)期房“變現(xiàn)”的成本。以每月1500元的房租計(jì)，兩年共需支付房租36000元。也就是說(shuō)，這兩年之內(nèi)，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)了上述期房的業(yè)主來(lái)講，他在等待所購(gòu)期房“變現(xiàn)”中付出的經(jīng)濟(jì)成本是71000元。

　　這就意味著，如果他所購(gòu)買(mǎi)的這套期房在兩年之內(nèi)無(wú)法增值7萬(wàn)元以上的話(huà)，那么他當(dāng)初還不如去購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房。而要實(shí)現(xiàn)兩年增值7萬(wàn)元的目標(biāo)，在入住時(shí)這套房子的單價(jià)必須上漲到近9500元。也就是該套房子的價(jià)格要在兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)18.75%的漲幅。

　　據(jù)北京市建委今年初的統(tǒng)計(jì)，2004年全年北京商品住宅期房買(mǎi)賣(mài)價(jià)格為每平方米5629元，同比上漲376元；10月25日市建委等四部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的報(bào)告顯示，今年1－9月北京商品住宅期房買(mǎi)賣(mài)價(jià)格為6758元/平方米，同比上漲1177元/平方米。其中，9月份住宅期房預(yù)售均價(jià)比8月份上漲78元/平方米，而8月比7月下降237元/平方米。在宏觀調(diào)控的深入影響下，目前北京房?jī)r(jià)漲幅正在趨緩。因此，對(duì)于北京目前的大部分樓盤(pán)而言，事實(shí)上要實(shí)現(xiàn)兩年內(nèi)漲價(jià)1500元/平方米并不容易。

　　案例調(diào)查投資客 買(mǎi)現(xiàn)房?jī)赡戢@租金近9萬(wàn)張先生想在北京市中心投資一套高檔公寓。前一陣子他對(duì)東二環(huán)和東三環(huán)之間、長(zhǎng)安街邊上的一個(gè)新開(kāi)樓盤(pán)比較關(guān)注。該樓盤(pán)是高級(jí)公寓，目前報(bào)價(jià)18000元/平方米，期房，2007年年底交房。

　　由于手頭準(zhǔn)備用于投資的現(xiàn)金只有40余萬(wàn)元，因此，在售樓員的介紹下，張先生對(duì)一套50平方米的房子比較中意。這套房子總價(jià)約90萬(wàn)元，首付最低三成，約27萬(wàn)元。

　　上周末，張先生與記者共同算了一筆賬。算完賬后，張先生決定放棄投資那套房產(chǎn)。

　　記者與張先生是這樣計(jì)算的：首付三成加上各種稅費(fèi)，張先生共需一次性支出30余萬(wàn)元。以20年7成商業(yè)貸款計(jì)，此后每月張先生需支付按揭還款約4337元。如果開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)2007年年底交房的承諾，那么兩年內(nèi)張先生共需支付按揭還款約104094元。由于只有等到兩年后交房，張先生才能把房子出租取得收入，因此，如果購(gòu)買(mǎi)這套房子，則意味著張先生不僅要拿出他準(zhǔn)備的全部現(xiàn)金，而且無(wú)法在今后兩年內(nèi)靠這些現(xiàn)金取得一點(diǎn)收入。

　　張先生認(rèn)為，盡管50平方米的公寓目前在該地段可以租到6000元/月的價(jià)格，但那是兩年以后才會(huì)有的收入，因此，對(duì)于自己目前的資金實(shí)力而言，這項(xiàng)投資的風(fēng)險(xiǎn)還是太大了。

　　前天，張先生又告訴記者，后來(lái)他又去那個(gè)樓盤(pán)附近轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，發(fā)現(xiàn)還有幾個(gè)現(xiàn)房公寓在銷(xiāo)售，而且售價(jià)要低得多。

　　張先生稱(chēng)，他在其中一個(gè)樓盤(pán)看上了一套公寓，面積100平方米的兩居室，精裝修，單價(jià)13000元，總價(jià)130萬(wàn)元。按20年7成商業(yè)貸款計(jì)算，張先生首付40余萬(wàn)元后便可取得房子。

　　張先生還了解到，該項(xiàng)目的這個(gè)戶(hù)型非常好租，基本上掛牌后便立即可以租出去，租金大概在10000元/月左右。張先生覺(jué)得這套現(xiàn)房更適合他的投資。因?yàn)楸M管首付要花去了張先生手頭上的絕大部分現(xiàn)金，但此后每個(gè)月1萬(wàn)元的租金收入，減去6000元左右的月供，每月還有4000元左右的純收入。按照這個(gè)租金收入，除去每年一個(gè)月的免租期，張先生兩年內(nèi)可獲租金收入近9萬(wàn)元。

　　張先生告訴記者，算完這筆賬后，他已經(jīng)決定購(gòu)買(mǎi)那套現(xiàn)房了。投機(jī)者 一年增值15.5萬(wàn)出手虧5000元胡女士告訴記者，她用開(kāi)盤(pán)時(shí)低價(jià)吃進(jìn)，待漲價(jià)后出手套現(xiàn)的方式在2003年和2004年投資房產(chǎn)賺過(guò)一些錢(qián)。去年10月，胡女士以8500元/平方米的價(jià)格在北京東部某樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)了一套155平方米的期房。首付近30萬(wàn)元以后，每月支付著7138元的月供（20年8成按揭）。胡女士當(dāng)時(shí)估計(jì)，半年后這房子應(yīng)該能升到10000元/平方米，屆時(shí)出手套現(xiàn)，除去各項(xiàng)稅費(fèi)及按揭貸款利息，獲純利約17萬(wàn)元。

　　但是由于今年年初該樓盤(pán)周邊出現(xiàn)了幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，胡女士的該套住宅漲價(jià)幅度上升乏力。今年四五月份，胡女士曾委托中介司掛牌，發(fā)現(xiàn)最高只能賣(mài)到9000元/平方米。

　　如今，胡女士已經(jīng)持有這套房產(chǎn)整整一年了，一年內(nèi)她為這套房子共支付了按揭貸款利息約6萬(wàn)元。如果以目前的市場(chǎng)價(jià)9500元/平方米出售，房子雖然增值了155000元，但扣去一年的利息（約6萬(wàn)元）和兩次交易的各項(xiàng)稅費(fèi)（約10萬(wàn)元），她根本無(wú)法獲利。

　　自住者 房屋一年升值23%出售僅賺3萬(wàn)姬先生期房變現(xiàn)清單2004年3月份，姬先生從一位炒家手中購(gòu)買(mǎi)了位于雙井橋附近某知名樓盤(pán)的一套期房。當(dāng)時(shí)該套房屋的單價(jià)為7300元，建筑面積63平方米，總價(jià)約46萬(wàn)元。姬先生向銀行申請(qǐng)了8成30年按揭貸款，2004年3月份首付約9.2萬(wàn)元房款和近3萬(wàn)元的各項(xiàng)稅費(fèi)，此后每個(gè)月還款約2000元。姬先生于今年6月份收房入住。在收房入住前，姬先生每個(gè)月的房租支出約1200元。

　　從2004年3月份姬先生購(gòu)買(mǎi)這套房子到今年6月份收房入住，15個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，姬先生共為這套房子支付按揭貸款利息約2.5萬(wàn)元，他的租房支出共約1.8萬(wàn)元，包括近3萬(wàn)元的稅費(fèi)，姬先生在這15個(gè)月里為等待這套期房“變現(xiàn)”共支出了7萬(wàn)元。

　　據(jù)記者了解，今年6月份前后，該樓盤(pán)中與姬先生的房子樓層、戶(hù)型相近的房子售價(jià)約為9000元/平方米，那么姬先生的房子共增值了10.7萬(wàn)元。

　　盡管這套住宅15個(gè)月就增值了23%以上，但姬先生等待期房“變現(xiàn)”的過(guò)程所付出的成本卻抵消了房子增值帶給姬先生的大部分收益。

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